Mapletree propõe fusão de US $ 3,13 bilhões de REITs comerciais do Norte da Ásia
Janeiro 3, 2022

Mapletree propõe fusão de US $ 3,13 bilhões de REITs comerciais do Norte da Ásia

Por rjssantos
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Mapletree Commercial Trust possui VivoCity, o maior shopping center de Cingapura

A Mapletree Investments está propondo a fusão do Mapletree Commercial Trust (MCT) e do Mapletree North Asia Commercial Trust (MNACT) em S $ 4,22 bilhões ($ 3,13 bilhões) negócio que criaria o sétimo maior REIT da Ásia.

Se os acionistas aprovarem, a fusão estabeleceria o Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) como o terceiro maior REIT listado em Cingapura, com S $ 17,1 bilhões em ativos totais sob gestão em Cingapura, China, Hong Kong SAR, Japão e Coréia do Sul.

Os gestores, que são unidades da Mapletree Investments da Temasek Holdings, em um anúncio conjunto na sexta-feira disseram que o plano servirá como uma “plataforma de lançamento” para o entidade resultante da fusão para expandir ainda mais na Ásia, garantindo ao mesmo tempo uma base financeira mais estável e um portfólio diversificado. As empresas também disseram que a confiança superdimensionada ganharia mais tração nos principais índices de ações e potencialmente geraria maior interesse dos investidores.

A mudança da Mapletree ocorre um ano após a CapitaLand propor uma fusão que criou a maior REIT com a combinação de CapitaLand Commercial Trust e CapitaLand Mall Trust em CapitaLand Integrated Commercial Trust. Em um negócio concluído em abril de 2020, outro rival de Cingapura, a Frasers Property, havia concluído a fusão de um par de seus trusts listados na SGX em um negócio de US $ 4,2 bilhões.

MNACT Suddenly in Demand

De acordo com a proposta, o gerente da Mapletree Commercial Trust (MCT), que atualmente detém um conjunto de seis propriedades comerciais em Cingapura incluindo cinco ativos de escritório e o shopping VivoCity, está oferecendo aos acionistas da MNACT o equivalente a S $ 1,1949 em dinheiro ou uma combinação de dinheiro e scrip, para cada unidade no trust alvo.

Sharon Lim, executivo-chefe do gerente do MCT

As unidades da MNACT aumentaram 9,52 por cento hoje para terminar segunda-feira em S $ 1,15 por ação, após fechar a S $ 1,11 cada em 27 de dezembro. Durante todo o mês de setembro, as ações do fundo, que detém nove propriedades de escritórios no Japão, duas na China e uma na Coreia, além do shopping Festival Walk em Hong Kong, foram negociadas abaixo de S $ 1,00 cada ao longo do mês.

Os proprietários de MNACT podem escolher aceitar sua contraprestação em dinheiro ou por meio de uma combinação de dinheiro e unidades recém-emitidas no MCT avaliadas em S $ 2,0039 cada, ao equivalente a 0,5963 unidades no MCT para cada MNACT unidade.

O valor total da oferta é de S $ 4,2 bilhões, incluindo S $ 417 milhões em dinheiro, com o restante vindo na forma de novas unidades no MCT.

Após o fusão, Mapletree espera que Mapletree Pan Asia Commercial Trust tenha uma capitalização de mercado de aproximadamente S $ 10,5 bilhões, o que a colocaria atrás de um par de REITs gerenciados pela Capitaland, ou seja, CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), que tem uma capitalização de mercado de S $ 13,55 bilhões e Ascendas REIT que h está logo atrás com S $ 12,38 bilhões.

Acordo ‘Win-Win’

Sharon Lim, presidente-executivo do gerente do MCT, chamou a proposta de “ganha-ganha” para os detentores de unidades nos dois fundos, uma vez que potencialmente aumentaria tanto as distribuições por unidade quanto o valor patrimonial líquido do MCT, embora permitindo Os proprietários da MNACT devem vender suas ações a um prêmio de 7,6 por cento sobre o preço de fechamento em 27 de dezembro.

Cindy Chow, CEO da gerente da MNACT, apontou para o potencial de confiança ampliada para atrair uma base de investidores mais ampla por meio de sua maior capitalização de mercado, maior representação nos principais índices e melhor situação financeira, incluindo maior margem de manobra para fazer aquisições futuras.

Cindy Chow da Mapletree North Asia Commercial Trust

A proposta está definida a ser votada em um conjunto de assembleias gerais extraordinárias paralelas programadas para meados de Abril, com os gerentes precisando obter a aprovação dos detentores de pelo menos três quartos das unidades do MNACT e de não menos da metade das unidades do MCT para avançar com o negócio, além de serem obrigados a obter aprovações regulatórias.

Se esses obstáculos forem superados, espera-se que a transação seja concluída durante o segundo semestre de 2022 ou início de 2023, com a MNACT sendo retirada da Bolsa de Cingapura em meados de junho.

Comprando um perdedor de dinheiro

Enquanto Mapletree empurra sua fusão REIT como tendo um lado positivo para todos, a proposta recebeu críticas mistas de analistas que consideram o desempenho da MNACT como tendo ficado para trás de seu primo focado em Cingapura.

Em uma nota aos investidores, a OCBC Investment Research acenou com a cabeça para as vantagens potenciais de um REIT maior, ao mesmo tempo em que aponta que os titulares de unidades do MCT podem agora enfrentar maior risco por meio da base geográfica mais ampla do REIT ampliado, enquanto negociam ações em um REIT lucrativo para propriedadede um perdedor de dinheiro.

“Embora não estejamos muito entusiasmados com esta fusão proposta do ponto de vista do MCT, dada sua nova exposição a mercados mais arriscados, como China e Hong Kong e diluição de seu status puro de Cingapura, reconhecemos a importância da escala na indústria de REITs e os benefícios estratégicos que o REIT ampliado traz, conforme destacado acima ”, disse a equipe de pesquisa do banco.

Com base nos dados citados no documento, o MCT obteve uma margem de lucro líquido de 14,41 por cento nos 12 meses encerrados em setembro, enquanto o MNACT, relatou uma margem de lucro líquido negativa de 67,9 por cento no mesmo período após relatar um prejuízo líquido de S $ 265,8 milhões de seu S Carteira de $ 8,3 bilhões.

Além do shopping VivoCity, o portfólio de S $ 8,84 bilhões da MCT inclui Mapletree Business City, mTower, Mapletree Anson de 19 andares e o bloco de escritórios Merrill Lynch HarbourFront do Bank of America de seis andares

S-REITs Fight For Escala

Após a consolidação proposta, o portfólio combinado da MPACT consistiria em 18 ativos com uma área locável líquida total de 11 milhões de pés quadrados (1,02 milhões de metros) em toda a Ásia , incluindo nove no Japão, cinco em Cingapura, dois na China e um em Hong Kong e na Coreia do Sul.

Composto principalmente por edifícios de varejo e escritórios no centro da cidade com alguns parques empresariais, o portfólio agora está 97% ocupada por locatários importantes, incluindo Google, BMW, Seiko e HP Japan.

DBS Bank Ltd atuou como o único consultor financeiro do gerente da MCT, enquanto a HSBC Holdings Plc representou a MNACT.

No ano passado, a CapitaLand fundiu com sucesso a CapitaLand Commercial Trust (CCT) e a CapitaLand Mall Trust (CMT) em um negócio de S $ 8,27 bilhões (então $ 6,13 bilhões) para formar a CapitaLand Integrated Commercial Trust, que começou a ser negociada em novembro de 2020.

A megafusão da CapitaLand entrou em vigor na SGX menos de um ano após a Frasers Logistics & Industrial Trust fundiu-se com a Frasers Commercial Trust para formar a Frasers Logistics and Commercial Trust.